Jak prodat dům bez rizika?

Bezpečný prodej domu není náhoda, ale výsledek promyšleného a odborně vedeného postupu. Aby celý proces proběhl bez rizik a zbytečných komplikací, musí stát na pevných základech. Klíčovou roli hrají tři hlavní pilíře – právní jistota, finanční bezpečnost a správně nastavená prodejní strategie, které společně zajišťují hladký průběh prodeje i klid prodávajícího.

Jak předejít právním problémům při prodeji domu

Právní a vlastnická jistota

Zajištění, že se prodává to, co se inzeruje, a že celá transakce proběhne podle zákona.

  • Prověřte vlastnictví (Katastr nemovitostí): Získejte aktuální výpis z Katastru nemovitostí (list vlastnictví – LV). Ujistěte se, že sedí vaše identifikační údaje a že na nemovitosti nejsou zapsány neočekávané zástavy, věcná břemena (např. právo dožití) nebo exekuce/insolvence. Tyto zátěže musíte řešit, ideálně před prodejem.
     
  • Právní dokumentace: Nikdy nepodepisujte smlouvy, které nepřipravil kvalitní a nestranný právník (advokát) nebo notář.

Vyhněte se vzorům staženým z internetu.

  • Energetický štítek (PENB): Včas si nechte vypracovat Průkaz energetické náročnosti budovy. Podle zákona musíte PENB předložit nejpozději při podpisu kupní smlouvy, jinak hrozí pokuta.
     
  • Právní vady – je třeba, aby vám někdo zkušeným okem řekl, jestli nemovitost nemá právní vady, jiné než zapsané v katastru nemovitosti. Může to být např. nesoulad budov v katastru nemovitostí se skutečným stavem, nezapsané/černé stavby, nepřesné hranice se sousedy, cizí pozemky pod domem apod.

Finanční bezpečnost – úschova kupní ceny

Největší riziko je, že převedete vlastnictví domu, aniž byste obdrželi peníze. Tomu zabráníte použitím bezpečné úschovy. Kupující tedy neplatí celou kupní cenu přímo vám. Celá částka se nejdříve převede na speciální účet (úschovu), který spravuje třetí, nestranná strana.

Typy bezpečné úschovy

  • Advokátní úschova: Nejčastější a obvykle cenově nejdostupnější. Vede ji advokát, který za peníze ručí.
     
  • Notářská úschova: Velmi bezpečná, notář je veřejný činitel. Bývá dražší než advokátní.
     
  • Bankovní úschova: Nejdražší, ale pro kupujícího často nejdůvěryhodnější, jelikož peníze leží přímo v bance. Banka je však často velmi „nepružná“, což může proces zkomplikovat a prodloužit.

Podmínky uvolnění peněz

V úschovní smlouvě musí být striktně definováno, že peníze vám budou vyplaceny až ve chvíli, kdy Katastr nemovitostí pravomocně zapíše nového vlastníka (kupujícího) na list vlastnictví.

Bezpečný převod nemovitosti a peněz

Správná prodejní strategie

Bezpečnost prodeje se týká i výběru kupujícího a zajištění férové ceny.

  • Správné určení ceny: Mnoho podvodníků oslovuje prodávající, kteří mají cenu nasazenou nereálně vysoko. Bezpečná cena je ta, která odpovídá tržní realitě. Pro správné ocenění domu si nechte vypracovat tržní odhad nebo využijte zkušeného makléře.
     
  • Ověření kupujícího: Pokud se jedná o prodej s hypotečním úvěrem, buďte obezřetní ohledně finanční stability kupujícího. Žádejte o závazný příslib financování od banky kupujícího.
     
  • Smlouva o rezervaci: Ačkoliv rezervační smlouva není právně nutná, pro vás jako prodávajícího zajišťuje jistotu, že kupující má vážný zájem a zaplatí rezervační poplatek. Ten v případě odstoupení kupujícího propadá vám (nebo RK). Dobrá rezervační smlouva je vždy třístranná (prodávající, kupující, realitní kancelář).
     
  • Prohlídky: Při prohlídkách bytu si nenechávejte kupujícího o samotě a nezveřejňujte příliš mnoho osobních informací. Pokud prodej řešíte svépomocí, doporučuje se z bezpečnostních důvodů, aby byl na prohlídce vždy přítomen někdo s vámi. Pokud prodej svěříte realitní kanceláři, necháte prohlídky na svém makléři. Ze zkušenosti vím, že někteří kupujicí by mohli už u prohlídky s vámi chtít jednat o ceně, což se u realitní kanceláře nestane. Je prostě dobré mít spolehlivého prostředníka mezi prodávajícím a kupujícím, tento musí být ale dobrý vyjednavač.

Díky promyšlenému postupu, správnému načasování a cílené prezentaci oslovíte ty správné kupce hned napoprvé. Prodej domu pak probíhá s jistotou, kontrolou a lepším výsledkem.

Chci prodat rychle a za maximum

Předání nemovitosti a vyúčtování

Bezpečný prodej končí až předáním klíčů a převedením energií.

  • Předávací protokol: Po vyplacení peněz z úschovy a převodu vlastnictví se dům oficiálně předává. Sestavte podrobný předávací protokol, kde zaznamenáte:
    • Stav měřidel (elektřina, plyn, voda).
    • Počet předaných klíčů.
    • Seznam předaného vybavení (pokud je součástí prodeje).
    • Datum a čas předání.
       
  • Převedení energií: Co nejdříve po předání se postarejte o odhlášení energií (plyn, elektřina). Můžete to udělat sami nebo nechte kupujícího, ať si je na základě předávacího protokolu přepíše na sebe.
Aleš Durník

Prodej domu s jistotou a kontrolou

Pro bezpečný prodej je nejlepší mít po boku zkušeného advokáta zaměřeného na nemovitosti nebo kvalitního realitního makléře. Zaplatíte sice provizi/poplatek, ale získáte komplexní právní a finanční ochranu, která vám ušetří potenciální obrovské problémy a starosti.

Zajistím pro vás:

  • Prověření kupců a oddělení vážných zájemců od nereálných nabídek.
  • Profesionální vyjednání lepších cenových i smluvních podmínek.
  • Bezpečnou advokátní či notářskou úschovu peněz pro maximální jistotu.

Chci všechny výhody profesionálního prodeje