Daň z příjmu při prodeji domu
Při prodeji nemovitosti se dříve platila daň z převodu (později z nabytí) nemovitosti. Tato daň se během Covidové doby zrušila.
S prodejem nemovitosti je však spojena daň z příjmu, ale jen v určitých případech a za určitých okolností.
Daň z příjmu
Pokud prodej není osvobozen, je nutné příjem uvést do daňového přiznání. Daň z příjmu je ve výši 15% (23 %) ze zisku a platí se pouze ze základu daně, což je ZISK z prodeje.
Základ daně = Prodejní cena - Výdaje
Tedy z rozdílu mezi cenou, za kterou jste nemovitost nabyli a cenou, za kterou ji opětovně prodáte. Zisk je ponížen o náklady (např. provize RK).
Výdaje (odečitatelné náklady)
Od prodejní ceny můžete odečíst prokazatelné výdaje, mezi které patří zejména:
- Pořizovací cena: Cena, za kterou jste dům původně koupili.
- Náklady na technické zhodnocení a opravy: Prokazatelné investice do domu (např. rekonstrukce, přístavby).
- Náklady spojené s prodejem: Poplatky realitní kanceláři, znalecké posudky, právní služby.
Sazby daně pro rok 2025
Daň z příjmu fyzických osob má dvě sazby, které se uplatní na celkový roční základ daně, tzn. včetně jiných příjmů - např. ze zaměstnání:
- 15 %: Základní sazba pro příjmy do limitu.
- 23 %: Zvýšená sazba pro tu část příjmů, která přesáhne 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2024 je to 1 582 812 Kč).
Kdy se neplatí daň při prodeji nemovitosti
Ze zákona existují výjimky, díky kterým se placení daně z příjmu můžete vyhnout. Osvobození od daně z prodeje nemovitosti platí v těchto případech:
1. Časový test vlastnictví (tzv. "časový test")
Osvobození platí, pokud uplynula stanovená doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti.
- 10 let: Pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021 (delší časový test).
- 5 let: Pro nemovitosti nabyté do 31. prosince 2020 (původní časový test).
Příklad: pokud jste dům koupili v roce 2018 a prodáte jej v roce 2024, splňujete starý 5letý test, a příjem je osvobozen.
2. Bydliště (Doba používání k vlastnímu bydlení)
Osvobození platí, pokud jste měli v domě trvalé bydliště po dobu nejméně 2 let bezprostředně před prodejem.
-
Nemusíte mít trvalé bydliště – důležité je faktické bydlení (lze prokázat např. platbami za energie, korespondencí, apod.).
- Tato podmínka platí i v případě, že jste dům nevlastnili po celou dobu stanovenou časovým testem (bod 1).
3. Použití peněz na bytovou potřebu
Osvobození platí i tehdy, pokud jste v nemovitosti bydleli kratší dobu než 2 roky a zároveň získané peněžní prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby.
- Musíte je použít do konce zdaňovacího období následujícího po roce, ve kterém jste příjem získali (např. prodáte v roce 2024, musíte použít do 31. 12. 2025).
- Tuto skutečnost je nutné oznámit finančnímu úřadu do termínu pro podání daňového přiznání za rok prodeje.
4. Dědictví
Pokud jste nemovitost zdědili, započítává se do časového testu i doba, po kterou ji vlastnil nebo v ní bydlel zůstavitel (osoba, po které dědíte), pokud se jedná o dědictví v přímé linii (děti, rodiče, prarodiče) nebo od manžela/manželky.
V případě, že příjem z prodeje nemovitosti přesáhl 5 000 000 Kč, je nutné tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu i v případě, že je příjem od daně osvobozen.
Daň z nemovitosti
S prodejem nemovitosti je ještě spojená daň z nemovitosti, která se platí 1x ročně. Plátcem daně z nemovitosti je vždy ten majitel, který vlastní nemovitost k 1.1. daného roku. Pokud tedy během roku prodáte nemovitost, je třeba, abyste se do 1.2. následujícího roku od placení daně z nemovitosti na tuto nemovitost odhlásili na příslušném finančním úřadě (je to ten, v jehož obvodě se nachází nemovitost). Kupující má naopak povinnost se u finančního úřadu k placení daně z nově nabyté nemovitosti přihlásit.
Daň z prodeje domu pod kontrolou
Poradím a pomůžu vám s daňovou problematikou.
Zajistím pro vás:
- Správné posouzení, zda se na vás vztahuje povinnost platit daň z příjmu z prodeje nemovitosti.
- Vyhodnocení možností osvobození od daně.
- Určení daňově uznatelných výdajů pro snížení daňové povinnosti, případně až na nulu.
- Pomoc s přípravou všech potřebných podkladů pro finanční úřad.