Jak řešit prodej domu s dluhy
Prodej domu zatíženého hypotékou nebo exekucí je možný, ale vyžaduje správný postup a pečlivou koordinaci jednotlivých kroků. Klíčem k úspěchu je včasné řešení závazků, komunikace s bankou či exekutorem a nastavení bezpečné transakce.
Při odborném vedení lze i takovou nemovitost prodat legálně, bezpečně a bez zbytečných rizik pro prodávajícího i kupujícího.
Prodej domu s hypotékou
Prodej s hypotékou je v současné době velmi běžný a celý proces je relativně standardizovaný, i když trvá déle a je složitější. Vyžaduje se součinnost a souhlas banky (věřitele) se zástavním právem, je nutné získat od banky přesnou částku k doplacení úvěru a dohodnout se na postupu vymazání zástavního práva z katastru.
Nejčastější variantou je splacení hypotéky z kupní ceny.
Postup, jak na prodej domu s hypotékou
1. Nalezení kupce a vyjednání kupní smlouvy.
2. Prodávající požádá svou banku o vyčíslení nesplacené části dluhu a příslib k vymazání zástavního práva po jeho splacení.
3. Kupní cena je rozdělena:
- Část kupní ceny (výše dluhu) se pošle přímo bance prodávajícího k doplacení hypotéky. Prodávající musí počítat s možnými sankcemi za předčasné splacení hypotéky, pokud se prodej neodehrává v době konce fixace.
- Zbytek peněz se uloží do úschovy (advokátní/notářské).
4. Banka po obdržení peněz vydá potvrzení o zániku dluhu (tzv. kvitanci). Kvitanci pro výmaz zástavního práva posílá banka již novému majiteli domu.
5. Návrh na vklad do katastru zahrnuje zápis nového vlastníka a výmaz zástavního práva (hypotéky) prodávajícího.
6. Po úspěšném zápisu katastrem je zbytek peněz z úschovy vyplacen prodávajícímu.
Ne vždy je zástavním věřitelem banka, ale může se jednat i o fyzické/právnické osoby. Postup je však velmi podobný.
Prodej domu v exekuci
Exekuce znamená, že je nemovitost postižena k uspokojení dluhu, a dokud je exekuční příkaz v platnosti, nesmí s ní dlužník (prodávající) volně nakládat. Nesmí nemovitost prodat, darovat apod. Pro dobrovolný prodej potřebuje dlužník souhlas exekutora a kupní cena musí pokrýt dluh.
Prodej nemovitosti s exekucí je nejsložitější a pro prodávajícího nejméně výhodný. Je třeba napřímo komunikovat s exekutorem, což je mnohdy velmi náročné. Je taky obtížné si pohlídat všechny strany prodeje, aby vždy spolupracovali, a dovést vše do úspěšného konce.
Prodat dům v exekuci je složité, ale se zkušeným realitním makléřem není nemožné.
Přímý prodej domu mimo dražbu
-
Dlužník (prodávající) najde kupce, který je ochotný uhradit kupní cenu tak, aby pokryla všechny exekuce.
- Peníze jsou zaslány na účet exekutora, který po úhradě dluhů exekuci zastaví a umožní prodej.
Toto je pro dlužníka nejvýhodnější varianta, protože je většinou dosaženo vyšší ceny než v dražbě.
Prodej domu v dražbě
Pokud k dohodě nedojde, exekutor může přistoupit k nedobrovolné veřejné dražbě.
-
Vyvolávací cena bývá často stanovena na dvě třetiny odhadní ceny, což znamená, že dlužník může získat mnohem méně peněz, než kdyby prodával sám.
- Dražbou se ruší většina zátěží (hypotéky, exekuce), kromě některých věcných břemen.
Prodej domu v dražbě vs klasický prodej
Přímý prodej je rychlejší než dražba, ale vždy je nutné dluh vyčíslit a uhradit z kupní ceny. Kvůli administrativní náročnosti a riziku exekuce kupující často požadují slevu z tržní ceny.
Hladký prodej domu i v komplikované situaci
Spolehněte se na mé profesionální služby. Provedu vás celým procesem a vyjednám všechny potřebné záležitosti s bankou i ostatními institucemi.
Zajistím pro vás:
- Komunikaci s bankou v případě hypotéky.
- Jednání s exekutorem a řešení exekučních omezení.
- Koordinaci všech kroků potřebných k prodeji nemovitosti.
- Minimalizaci rizika sankcí, chyb a právních komplikací.
- Plynulý a časově efektivní průběh celého prodeje.